破解物流园区融资难的四步棋
日期:2016-04-09 / 人气： / 来源：
投资者对物流园区缺乏认识，物流产业形象不佳，负面信息偏多，部分园区投资规模和强度偏大，物流园区投资回报与期望存在偏差，而不少物流园区缺乏创新的盈利模式正成为当前物流园区融资的拦路虎。
近年来，我国物流行业增长迅速，在国民经济中起着相当重要的作用。某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。根据中国物流与采购联合会第四次全国物流园区（基地）调查报告数据显示，全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1210家，在这些园区中，涌现了一批像浙江传化、深国际、上海外高桥、北京空港、苏州物流中心、普洛斯等业内知名的物流园区。他们在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。不难发现，这类企业有一个共性，拥有雄厚的资金实力作为支撑。
有关数据显示，目前，9%的园区停滞在规划阶段，20%的园区处于在建阶段，规划和在建的物流园区数量超过350家。建设滞后的原因除了土地审批进度以外，资金问题最为突出。从投资来源来看，园区建设投资主要为自筹资金，其次部分企业通过国内贷款，自筹资金的企业比例远远高于贷款筹资的企业。通过以上几点，可以看出一个问题，物流园区特别是民营物流园区资金来源受阻，融资困难。
资金短缺是物流园区开发者、经营者最常抱怨的一句话，融资难导致物流园区建设停滞、运营困难的现象时有发生。那么，物流园区融资难在哪里？如何有效解决融资问题，吸引资金投入，加速园区发展？
融资难在哪里
第一，投资者对物流园区缺乏认识。与从事金融投资行业的人接触，最多被问到的是以下两个问题，“什么是物流园区？”“物流园区怎么盈利？”这说明银行、券商、信托、PE等众多主力投资者对物流园区的概念没有清晰的认识。很多投资者误认为物流园区就是“大货车市场”“仓库聚集区”。显而易见，这样的错误认识直接拉低了物流园区在投资者心中的档次。他们认为，物流园区传统落后，缺乏投资价值。物流企业自身对物流产业、物流园区宣传力度不够，没有把物流的先进性、必要性直观的传达给投资者，自然不可能点燃投资者内心的火花。
第二，物流产业形象不佳，负面信息偏多。虽然国家正大力推动和促进现代化物流产业发展，但短期内仍无法改变我国物流水平偏低的现状。形象低端的货运市场依不占少数；部分物流园区基础设施和物流装备落后，无法满足现代物流的需求；快递业频繁出现暴力分拣、运送有毒物品导致人员伤亡的现象，严重影响了物流产业在投资者面前的形象。
第三，部分园区投资规模和强度偏大。有的园区出于招商引资的需要，会有意无意的着重强调“规划面积”，规划面积10平方公里，总投资500个亿等等。如此大的规模，怎能不让投资者望而却步。动辄几十亿甚至上百亿的投资，一旦缺乏严格、切实可行的风控措施，庞大的资金将面临很大的投资风险。
第四，投资回报与期望存在偏差。传统物流园区基准收益率一般在7%-8%左右，投资回收期通常在8-10年。而国内大多投资者追求更高的投资回报率和短期投资收益，通常2-3年需要收回投资并进行收益分配。事实上，2-3年对于物流园区来说，正处于培育发展阶段，很难实现整体盈利，这一点与市场投资者的投资理念存在偏差。
第五，缺乏创新的盈利模式。数据显示，几乎所有物流园区的主要收入来源都是库房、场地租金，其次是办公楼租金、所属物流企业业务收入、配套设施租金、管理费、物业管理费等等，缺乏有增值空间的收入来源。“房东式”盈利时代即将结束，探究创新的盈利模式成为投资者看中的关键，即融资是否成功的关键。
有的放矢 破解融资难题
第一，重视现代化物流基础设施建设，提升行业标准。俗话说“内行看门道，外行看热闹”，如果不强调现代化物流基础设施建设，可能连吸引投资者眼球的机会都没有。提高并细化物流行业标准，提升物流园区的门槛和档次，减少负面信息对物流行业的影响，必然会提升各类投资机构、投资者对物流园区的兴趣。投资者有兴趣，园区融资也就有了希望。
第二，加强创新，寻求新突破。传统物流园区的经营，虽然保证了自身对园区运营和土地的控制力，但同时也背负着较为沉重的资产负担。如果能适当调整资产结构，出售部分固定资产用于发展物流信息技术（软件、硬件），逐步变成以物流技术为核心，由重资产向轻资产转移，势必会增加吸引资金的实力。
第三，拓展融资方式和融资渠道。随着资本市场的放开，除了传统银行贷款外，物流产业基金、融资租赁等都丰富了园区融资方式。目前国内银行、信托等融资成本普遍较高，资金使用周期偏短。因此，可以尝试引入追求长期、稳定回报的海外基金，既符合物流园区发展规律又能降低资金成本。
第四，加强政府支持。通过宏观政策进一步扶持物流产业的发展。希望政府出台具体的措施解决物流园区投资建设的土地、交通、设施、税费等问题。加强政府引导基金对物流园区项目的关注，切实弥补园区建设、发展的资金不足。
近年来，我国物流行业增长迅速，在国民经济中起着相当重要的作用。某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。根据中国物流与采购联合会第四次全国物流园区（基地）调查报告数据显示，全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1210家，在这些园区中，涌现了一批像浙江传化、深国际、上海外高桥、北京空港、苏州物流中心、普洛斯等业内知名的物流园区。他们在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。不难发现，这类企业有一个共性，拥有雄厚的资金实力作为支撑。
有关数据显示，目前，9%的园区停滞在规划阶段，20%的园区处于在建阶段，规划和在建的物流园区数量超过350家。建设滞后的原因除了土地审批进度以外，资金问题最为突出。从投资来源来看，园区建设投资主要为自筹资金，其次部分企业通过国内贷款，自筹资金的企业比例远远高于贷款筹资的企业。通过以上几点，可以看出一个问题，物流园区特别是民营物流园区资金来源受阻，融资困难。
资金短缺是物流园区开发者、经营者最常抱怨的一句话，融资难导致物流园区建设停滞、运营困难的现象时有发生。那么，物流园区融资难在哪里？如何有效解决融资问题，吸引资金投入，加速园区发展？
融资难在哪里
第一，投资者对物流园区缺乏认识。与从事金融投资行业的人接触，最多被问到的是以下两个问题，“什么是物流园区？”“物流园区怎么盈利？”这说明银行、券商、信托、PE等众多主力投资者对物流园区的概念没有清晰的认识。很多投资者误认为物流园区就是“大货车市场”“仓库聚集区”。显而易见，这样的错误认识直接拉低了物流园区在投资者心中的档次。他们认为，物流园区传统落后，缺乏投资价值。物流企业自身对物流产业、物流园区宣传力度不够，没有把物流的先进性、必要性直观的传达给投资者，自然不可能点燃投资者内心的火花。
第二，物流产业形象不佳，负面信息偏多。虽然国家正大力推动和促进现代化物流产业发展，但短期内仍无法改变我国物流水平偏低的现状。形象低端的货运市场依不占少数；部分物流园区基础设施和物流装备落后，无法满足现代物流的需求；快递业频繁出现暴力分拣、运送有毒物品导致人员伤亡的现象，严重影响了物流产业在投资者面前的形象。
第三，部分园区投资规模和强度偏大。有的园区出于招商引资的需要，会有意无意的着重强调“规划面积”，规划面积10平方公里，总投资500个亿等等。如此大的规模，怎能不让投资者望而却步。动辄几十亿甚至上百亿的投资，一旦缺乏严格、切实可行的风控措施，庞大的资金将面临很大的投资风险。
第四，投资回报与期望存在偏差。传统物流园区基准收益率一般在7%-8%左右，投资回收期通常在8-10年。而国内大多投资者追求更高的投资回报率和短期投资收益，通常2-3年需要收回投资并进行收益分配。事实上，2-3年对于物流园区来说，正处于培育发展阶段，很难实现整体盈利，这一点与市场投资者的投资理念存在偏差。
第五，缺乏创新的盈利模式。数据显示，几乎所有物流园区的主要收入来源都是库房、场地租金，其次是办公楼租金、所属物流企业业务收入、配套设施租金、管理费、物业管理费等等，缺乏有增值空间的收入来源。“房东式”盈利时代即将结束，探究创新的盈利模式成为投资者看中的关键，即融资是否成功的关键。
有的放矢 破解融资难题
第一，重视现代化物流基础设施建设，提升行业标准。俗话说“内行看门道，外行看热闹”，如果不强调现代化物流基础设施建设，可能连吸引投资者眼球的机会都没有。提高并细化物流行业标准，提升物流园区的门槛和档次，减少负面信息对物流行业的影响，必然会提升各类投资机构、投资者对物流园区的兴趣。投资者有兴趣，园区融资也就有了希望。
第二，加强创新，寻求新突破。传统物流园区的经营，虽然保证了自身对园区运营和土地的控制力，但同时也背负着较为沉重的资产负担。如果能适当调整资产结构，出售部分固定资产用于发展物流信息技术（软件、硬件），逐步变成以物流技术为核心，由重资产向轻资产转移，势必会增加吸引资金的实力。
第三，拓展融资方式和融资渠道。随着资本市场的放开，除了传统银行贷款外，物流产业基金、融资租赁等都丰富了园区融资方式。目前国内银行、信托等融资成本普遍较高，资金使用周期偏短。因此，可以尝试引入追求长期、稳定回报的海外基金，既符合物流园区发展规律又能降低资金成本。
第四，加强政府支持。通过宏观政策进一步扶持物流产业的发展。希望政府出台具体的措施解决物流园区投资建设的土地、交通、设施、税费等问题。加强政府引导基金对物流园区项目的关注，切实弥补园区建设、发展的资金不足。
收集编辑：货掌柜
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